杨光华:7月新房成交暴涨,武汉楼市8月又将爆发?

观点地产网

2021-07-31 19:41

  • 每年的金九银十,往往是从8月下旬发力。这是过往十几年的经验。

    杨光华 一次饭局上,几个搞工程的朋友谈起今年螺纹钢的价格。

    7月份,高峰时期5672元。而1月份,4500元。涨幅超过20%。

    工地上的大工,每天工资400元,也涨了不少。世间万物皆有联系,钢材等原材料上涨、工人的工资上涨、地价上涨,房价不涨吗?

    但是,刚刚结束的高层经济工作会议定调:房住不炒、三稳战略、长效机制。从中可以推断,下半年楼市难起波澜,各地求稳,大涨概率为零。

    7月份,武汉楼市“冰火两重天”:新房网签成交量,创历史新高;二手房市场,较冷。

    7月份,武汉新房网签备案28712套,环比增长约26%,同比增长约24%。从同比、环比看,武汉7月单月新房暴涨。

    这是今年武汉新房首次单月破2.8万套。

    01

    为什么新房市场体感较冷,而网签数据暴涨?

    武汉7月新房网签暴涨,主要是6月份剩余的网签延迟。

    7月1日-15日,仅4天,单日网签量低于1000套。

    这4天时间,7月4日、5日,7月11日、12日,是两个周日与周一。

    从6月份网签数据看,30天里,单日网签量过1000套,仅5天。

    对比发现,武汉7月前20天的新房网签,多是6月外溢。

    一些上市房企因为上半年超额完成任务,于是将一些业绩腾挪到下半年。

    这也造成了新房在7月扎堆网签。从7月24日开始,单日网签套数300-500套,恢复正常水平。

    其中,7月网签排行榜上的常客是融创。7月1日-30日,武汉新房网签排行榜前五强里,有4个项目都是融创的。

    1-7月,武汉新房成交量约13.8万套,相比2019年同期的10.8万套,上涨约22%,说明今年1-7月新房市场非常火爆。

    超过22%增长的购买力,来自于哪里?

    武汉在读大学生的家庭、武汉周边城市群居民,还是杭州、深圳等地的投资者,或者三者都有。这是不是武汉出台“凭证买房”新政的导火索?

    如果13.8万套加上最后5个月的成交量,不出意外,武汉今年新房成交又将是全国第一。

    02

    新房网签数据火爆,为什么还说7月新房市场并不好?

    这就是矛盾的市场。很多抖音房产砖家从不看数据,而是拍脑袋看市场。

    新房市场冷,主要看两大指标:

    一是新房拿预证的数量“腰斩”。

    武汉新房7月拿证36次(不包括商业、还建房等),环比6月份的56次,几乎腰斩。新房供应较少,市场上还是以老盘去库存为主。7月武汉楼市,也进入休整期。

    二是项目开盘首日的成交下滑。

    7月第三周,15个项目开盘或平推,平均去化率33%。也就是说,市场上推出100套新房,卖掉33套。

    7月,武汉新房市场两极分化严重,呈现“哑铃状”:10%的项目,去化率最低8%-20%。10%的项目,去化率70%以上,一个项目开盘“日光”。而6月份,“日光盘”四五个。80%的项目,去化率30%-50%。

    再看二手房市场,武汉的新增二手房数量、经纪人带看次数,均处于下滑状态。这其中有炎热天气、二手房房贷审批慢、传统市场淡季等多重因素。8月份开始,二手房市场也将恢复热度,中介门店与经纪人不用慌张。

    03

    8月份开始,武汉楼市压力山大?

    二环内,新房供应减少。三环外、三四环间供应增加,成为红海。中心区价格坚挺,市场依然向好;东西湖、蔡甸等远郊市场进入深度调整。

    8月份开始,新项目将增多,疫情、新政等不确定因素,买家开始犹豫观望。

    以二七滨江为例,在断档一段时间后,华润瑞府、仁恒滨江园、宸嘉100、光彩国际等新项目陆续上市,以及绿城黄浦湾三期、中信泰富滨江金融城等新品上市。

    以光谷中心城为例,有多个地王托市,但对于品质改善来说,能选的项目少。这里的泡沫也是武汉最大的区域。

    武昌内环滨江,以福星惠誉月亮湾、龙湖天奕、华润长江悦等为首选目标。

    这三个片区,将是四季度武汉楼市最热的板块。另外,武汉CBD的绿城雲庐,汉街的万达御湖汉印,两大项目值得关注。

    1-7月,光谷新房成交20094套,约占武汉总成交的15%。武汉每卖100套新房,15套来自光谷。这能看出光谷的火爆程度,但凡事有度,过犹不及。

    同期,江汉、武昌新房成交分别是3729套、4273套,武汉新房成交最少的两个区域。

    在中心城区,物以稀为贵,并且越来越贵。单价低于3万元的核心区、风景资源项目,将是四季度买房人看房的重点。

    [后记]

    每年的金九银十,往往是从8月下旬发力。这是过往十几年的经验。

    7月份的预热之后,8月下旬起,新盘陆续上市。

    同时,不要被三季度的新房清单所迷惑。很多区域一堆新项目,你可能一个都不喜欢。你要留意的是适合你的项目。

    大战的序幕,即将拉开。各大新盘摩拳擦掌,激战难免;买房人见好就收,且买且珍惜。

    文|杨光华(地产写字人)观点地产新媒体专栏作者

    撰文:杨光华    

    审校:劳蓉蓉



    相关话题讨论



    你可能感兴趣的话题

    楼市