业绩会直击 | 九龙仓被疑改行VC 吴天海喊冤“买唔到地”(更新实录)

观点地产网

2018-03-08 23:37

  • “美利(指美利道地王)我买唔到,启德(地块)我又买唔到,我又唔够四叔(李兆基)有钱。”

    观点地产网 一个星期以来,九龙仓集团主席吴天海罕见地三天都出现在媒体面前。

    3月5日出席完新分拆上市的九龙仓置业业绩会的隔天,他以香港总商会主席的身份现身一场妇女节庆祝活动。两天后,他又出现在九龙仓集团的业绩发布会上。

    三天连轴转,并未使这位时年65岁的香港地产大鳄显出疲态。面对业绩会现场的五六十位媒体记者,一身深灰色西装的吴天海依旧笑容满面,配合着媒体们的拍照需求。

    整装就坐后,业绩会正式开始,分拆依然是绕不过去的话题。

    观点地产新媒体现场了解,吴天海甫一开场便坦言,由于去年分拆物业上市,因此从会计准则上看数据可能会有点混乱,所以这一次为了方便股东参考,特意“算了两盘数(即两笔账)”。

    算完两盘数之后,九龙仓还一并介绍了过去一年投资情况。据了解,2017年九龙仓有超过700亿港元的投资,其中内地物业投资300多亿港元,香港物业投资100多亿港元,另外有255亿港元则投资了上市公司股票。

    超两百多亿港元的股票投资,引起了媒体对九龙仓未来发展方向的关注,会上甚至有记者直接质疑:

    “九龙仓现在是地产公司还是VC(风险投资)公司?”

    算算分拆两盘数

    业绩会开始,吴天海一如既往发表开场白,但这次他没有像三天前直言“有交代了”,而是用更为平缓地语气表示,“这次报告的数,比较难明白。”

    难明白的原因在于,自去年11月23日正式完成九龙仓置业分拆上市后,按照会计准则,九龙仓集团需要将11月23日前关于九龙仓置业业绩的数据并入到年报中,吴天海稍微无奈地表示,这既不是整年的报告,也不是半年的报告,有点“尴尬”。

    因此,除了按照会计准进行数据统计之外,为了方便股东了解去年的经营情况,九龙仓还额外算了两笔帐:一笔假定九龙仓没有分拆,依然按照分拆前的结构与2016年进行数据比较;另一笔是假定分拆已于2016年1月1日前已完成,2017年与2016年全年业绩数据均不包括分拆物业,方便形成对比。

    观点地产新媒体了解到,若按照实际分拆情况,2017年九龙仓核心盈利157.18亿港元,与2016年相比上升14%,投资物业核心盈利上升3%至85.68亿港元。

    若以第一种方式计算,分拆没有发生,2017年九龙仓核心盈利应为166.22亿港元,同比增长21%,其中投资物业核心盈利94.18亿港元,同比增长7%;发展物业核心盈利69.22亿港元,同比增加81%。

    若按照第二种方式计算,分拆于2016年前便已完成,则去年九龙仓核心盈利应为71.22亿港元,比2016年的52.38亿港元增长36%,其中投资物业核心盈利7.47亿港元,同比减少7%;发展物业核心盈利62.39亿港元,同比增加76%。

    还是地产公司吗?

    除了聚焦业绩之外,九龙仓在股票市场上的大笔投资也成了业绩会的一大关注点。

    据吴天海介绍,2017年九龙仓有超过700亿港元的投资,其中内地物业投资300多亿港元,香港物业投资100多亿港元,另外有255亿港元则投资上市公司股票。

    观点地产新媒体了解,255亿港元的投资中,有60%用于投资内地的新经济股份,亦即吴天海多次提及的CME2。其中包括大型上市网上平台,未来还会寻找未上市或者不上市;但商业模式成熟的企业,更有可能将投资区域扩展到美国。

    九龙仓还投资了地产或者非地产的相关行业股票,占总投资额40%。

    对于各种新经济投资,吴天海将其解释为一种“未雨绸缪”的机会,他认为,九龙仓目前在在旧经济产业上的盈利和收入都有了一定的保障,因此可以适当探索新经济。

    但这样的说法显然不能解除外界对九龙仓的未来发展方向产生的疑惑,现场就有媒体直接提问,九龙仓是地产公司还是越来越趋向于做VC公司?

    对此,吴天海列举了一系列业绩数据作为回答,“88%的核心盈利来自物业”、“总资产里面75%是地产”……由此他给出结论:“九龙仓仍然是一个以中港地产为主的公司”。

    他继而强调,“我们不懂做VC”,只是希望能迎合世界潮流,同时为传统业务做打算,方便未来将新经济配合到实体经济上。

    而对于买入地产股,吴天海略无辜地表示,这是由九龙仓不能持有过多闲置资金,增加土地储备等因素所致。

    “美利(指美利道地王)我买唔到,启德(地块)我又买唔到,我又唔够四叔(李兆基)有钱。”此前2月13日,海航旗下香港国际建投宣布,启德6565号地块、6562号地块作价159.59亿港元转售予恒基兆业。

    吴天海坦承,在此情况下,九龙仓买入蓝筹地产股目的系作土储替代品,理由是发展商拥有土地资源。他用“珍贵”一词形容这些土地。

    他似乎还有点窃喜道:“地产股有折让,还有利息收。但地皮没有”。

    以下为九龙仓集团2017财年业绩会现场问答实录:

    现场提问:刚才提到的250多亿港元股票投资中,有多少是如果能拿到地就会兑现的流动的股票投资呢?之前这项投资基本都是维持在70多亿港元到100亿港元左右,会不会回复到之前的这个水平?

    香港的排地计划已经出了,预计公司可能未来一年的投资方向是怎么样的呢?1月份九龙仓集团投资了一幅九龙塘龙翔道的土地,目前市场还不太清楚会德丰与九龙仓的分工到底是怎么样的?会德丰会主要做哪里的市场或者买什么样的地?

    在投资方面,因为买地还是未来的事,短期内方向是不是还是以投资股票为主?

    吴天海:大家可能看重了这个所谓的分工问题。

    我们唯一的分工就是那些特别贵重而罕有的收租物业,是由九龙仓置业去投资,而九龙仓置业也没有计划去做其他的投资。

    另外,其实香港地产市场是很大的,这个绝对不需要有界线划分,你是南,我就北,这个不是一个问题。反而可能是看每一幅地出来的时候,我们集团的那些公司有那个当时是更加适合的?

    譬如说,甲公司刚刚卖了楼,有资金回笼,有需要投资。这是一个考虑的方案和因素。又或者是乙公司刚好买了三幅地,都已经饱饱的了,这也是另外一个因素,所以这不是一些太没有弹性的情形。

    从会德丰的角度,我代表它说一点。其实会德丰平时买地,有一些是独资,也有不少是跟人合资。去年长沙环那幅地就是合资的,会德丰占的比重是22.5%。当九龙仓去买地的时候,其实等于会德丰和九龙仓的小股东去合资投地,所以对会德丰来说也不是少做的事情。

    我不希望大家太过介怀,认为你是做东,我是做西,他是做南,我是做北的。没有这些这么硬性的规定。

    现场提问:九龙仓和会德丰会不会也有可能合作投地?譬如另外一个国家,大家合作投资?

    吴天海:理论上是有的,但是当然也都会考虑到其他的因素。假如一起投资,就变成了双联交易,这个处理就比较复杂一点。那这是不是值得以双联交易去做,是值得考虑的。如果不需要的话,或者就不会这样做了。

    股票投资上,首先我想澄清或者给多一点资料。从去年下半年至今年2月底,九龙仓所在投资的700亿港元投资里面有255亿港元是上市股票,里面大概六成是我们CME2相关的行业,剩下的就是地产和一部分非地产,但是仍然有相关性的行业。

    我们买了龙翔道地块之后也有继续投资,并不代表买了那幅地就已经足够。因为我们觉得香港地产市场仍然可为,而我们有这样的资本,所以有继续购入。

    很明显这些是一些流通性非常高的股票,因为我们在相当短的时间里能累积到这样的投资,而没有对市场引起波动,大家就可以知道这是流通性大的股票。

    我们会不会继续投呢?会的。但是,当然会看价钱、市况等。直到2月底,九龙仓集团所有未经审核的负债比率是15%左右,我们觉得有能力可以多做一点,尤其今年九龙仓集团陆续出售一些物业,是有现金回笼的。

    现场提问:受到加息的影响现在市况很波动,会不会担心公司的252亿股票投资会受到这方面的影响呢?另外公司派息占核心盈利四成六,这个派息比率比九龙仓置业似乎不那么吸引?现在公司优势会是在哪方面?

    还有关于葵涌货柜码头上盖楼,哪一类的形式你们会觉得可行?

    吴天海:股市是会波动的,这个绝对是对的。但是,我们投资的股票本身是有实力的,即便中短期有一些波动,相信对我们的影响是不大的。我们不是炒股票,是投资盈利。好像我刚才说的,我们之所以购入地产类的股票,其实就是变相买地。在我们还没有买够土地的时候,就先买一些地产股,是这样的意思。

    地产股的好处,一方面是折让大。现在地产股的市场折让有三成或者是以上的。第二,土地不会派息,而地产股是有利息收的,所以我们不是看短线,影响不大的。

    派息方面,应该补充一下的就是今年我们派息要花一些心思。一方面是因为九龙仓置业分拆之后,将会派香港收租物业核心盈利的65%。用这个方程式计算,派多少息是早已经定了的。但我们分拆之前也跟股东说过,希望分拆尽量做到派息中立,也就是说不会因为分拆让股东少收息或者是多收了息。起码在分拆初期,我们没有这样的打算。

    其实反过来,假如没有分拆九龙仓全年核心盈利是166亿。那么过去几年的派息比率都是大约45至50%。那么按这个位计算全年两家公司合起来应该派多少息呢?

    减去我们已经派的第一中期,减去九仓电信派的第二宗期剩下的就是九龙仓集团应该派的第二中期。那么计算出来的数可以弹性,有几个百分点的上落,96仙,97仙,98仙,这都是对的。

    但是今年这么多的变动,我们就不想这个市场更加的混乱。既然九仓置业计算出来的数是95仙。那九龙仓集团也别那么混乱说是96.7仙了,也用95仙。这令到股东是清清楚楚,无论你是拿004,或者是997,第二中期息都是派95仙。这得出来的全年是派46%。

    将来是怎么样的呢?当时分拆之前说了的,九仓置业以近乎置业信托的形式去经营,平均派息是核心盈利的65%。至于剩下的这个九仓集团004公司,如果用派息中立的原则计算,就看当年的盈利多少。我相信基本的派息比例是大约三成左右。将来会不会有变化呢?这个我们到时候会重新探讨。

    说到现代货商码头上盖加建问题,香港现在求地是难的,如果我们有能力可以帮助香港解决土地的短缺问题,会乐意去探讨。但原则是希望不影响码头的营运,因为码头是香港一个支柱行业,直接和间接聘用的工人数字都不少,我们不想影响到行业的前途和行业工人的生计。

    同事也都给了一点意见给我,初步来说,在上面建一个上盖,以今时今日工程的科技绝对是可行的。但究竟怎么样做才不影响到营运,要动一些脑筋。

    接着要考虑商业是不是可行呢?究竟可以建多少?建多高?建到多密?建到多少?需要多少的投资?地价怎么样?那些暂时没考虑那么详细,还没有到那个阶段。但如果这个计划始终需要推行的话,就是由政府做主导,因为这并不是运营商能够主导的。

    现场提问:九龙仓在内地的商场都是比较高档的,内地高档的商场现在慢慢加入更多的科技去吸引顾客,九龙仓在这方面的支出、收入是怎样的?另外在内地有三个场的时候,业态分布会是怎样?会注重奢侈品牌还是其他?

    关于长沙IFS刚才只是概括的说了94%面积已经出租,想问一下这个购物中心和写字楼更具体的数字?

    九龙仓的报表里显示有45亿的现金在银行,九龙仓之前中期计划是希望香港和内地资产一半一半的。在这个前提之下,公司回用那45亿的现金重建,还是寻找新的机会呢?

    吴天海:长沙项目的数字是商场的,商场今年5月7号就会开业。我希望到时大部分商户都可以开了,现在正在装修,写字楼还没有开始租。

    现场提问:但以前的写字楼空置率是怎么样的?

    吴天海:写字楼租赁是有点不同的,通常是租客看到建好了楼才租的,我们暂时是这样。

    现场提问:写字楼还没有做?

    吴天海:还没有做,先专心做这个商场。至于商场怎么样跟新科技结合呢?其实不光是内地的问题,香港都是同一个问题。这个也是为什么我们有兴趣投资CME2。

    这些新科技一方面可以自身发展,二是可以配合旧经济业务,让旧经济的业务更加成功。所需要的投资其实不是大数,很多时候可能是跟合作伙伴一起做,而不是自己做。自己做始终不够规模,能力没有那么容易发挥。

    至于第三个的问题,其实到2月底的时候,九龙仓集团的总资产是2100亿港元,里面75%是物业,15%就是那些流通性的上市股票。过去那8个月,我们做了重新投资了,内地物业买了300多亿,香港物业买了100多亿,股票买了200多亿。

    我们会不会因此在内地的再投资上会有限制呢?不是没有限制,但是想澄清一点,我们当时说内地物业的比重不是说资产的比重,而是说给它的资本的比重,如果用去年年底的资产计算,集团的资产是1460亿,一半的话就是730亿。730亿,另外加上借贷是可以应付到现在投资的资产,可以继续做的。

    现场提问:股票投资的255亿有60%都投资在CME2,具体在这方面投资了哪些?怎么看这些在香港或者是整体市场的前景?为什么你们看好这些呢?

    吴天海:或者先解释一下什么叫做CME2。我们以前在香港做CME主要是两个业务,一个是九仓电信,一个是有线宽频。其实CME本身是挺好的业务,但问题是香港的市场太小。

    研究以后,我们觉得CME仍然有得做,但是走出了香港的市场,去了一个大很多倍的市场,主要是中国,也可能考虑美国。这两个是世界上如今做CME最大的市场。

    代表的是什么东西呢?其实现在互联网是佼佼者大家是知道的。今天互联网的能力或者是用手机互联网能够做的事情已经好高深,大家都看到内地手机的功能是可以去到多厉害。

    手机上面现在搭了几个平台,我们现在投资的不是以前九仓电信、有线宽频那种做本身服务的东西,而是一些网上平台,包括一些大家都很熟的上市网上平台。

    其实我们不光打算投资上市的网上平台,也有未上市或者是非上市的网上平台。不过短时间内最快能够做得到的,是那些上市的平台,我们会陆续看其他平台。

    这些平台的好处就是,现在无论商品交易或者金融交易,网上已经林林总总什么都有了,将来的潜力更大。我们也知道这个新经济的投资是有一定风险的,不是没有风险。但是我们旧经济里的投资已经有相当的根基,未来这几年我们旧经济收入和盈利都已经有若干的保障。那么在这样的情形下,我们觉得这是一个未雨绸缪的机会,探讨一些新经济的投资。这是我们希望搭建的一个新平台。但是,准确投资什么呢?细节我暂时不方便跟你透露。

    现场提问:今年会不会要加大投资呢?

    吴天海:有机会都会的。我们的投资暂时是总资产的7%上下。

    现场提问:如果是投资CME2类型的股票,可能买腾讯也好,买阿里巴巴,甚至京东诸如此类的那些,那传统业务怎样跟这些东西结合?还是不过是纯粹投资?

    将来投资者买九龙仓集团股票004的时候,还可不可以当你们是一家地产的公司,还是其实现在已经慢慢变成了做VC、投资公司或者其他的呢?

    你刚才说买香港的蓝筹股,觉得有折让的又有利息派等,这样好过买地。那预计继续投资地产股的这个情况可以投资多久呢?就是是觉得这个比买地回报更好,还可以维持多久?

    吴天海:反过来回答市场,好吗?

    不是说买多久,而是我什么时候买到地。想买地不一定买得到的,美利道停车场的那幅地,我想买,买不到。启德那幅很大的商业地,我想买也买不到。

    现场提问:找方法,合作吧。他们都需要钱。

    吴天海:向四叔要钱?

    现场提问:还有其他的。

    吴天海:四叔多钱过我很多。

    既然是买不到地,是不可以守株待兔的。这个问题不是守株待兔,就是先用代替品来做一个中期投资,当然长远就不打算投资地产股了,这是一个中期的,过渡性的投资。一方面它的估值是有折让的,第二个是有几厘的回报是不错的,这样就先顶着。

    至于你问究竟是以什么样的方式来看我们公司。去年将那些已经分拆出来的业务拆走了以后,其实我们88%核心盈利都是来自物业,除了核心盈利以外,还有50多亿都是出售物业权益的盈利。

    去年我们在香港和大陆出售物业的盈利合起来超过110亿,大陆是36亿,香港就剩下的数,你自己计。

    而到今年二月底的时候,我们总资产里面75%是地产,所以我相信在未来的几年,九龙仓集团仍然是一个以中港地产为主的公司。

    至于你说的例如投资在腾讯、阿里巴巴,对现有的业务有没有什么直接的互惠呢?

    如果光是做那种就不多,但是好像我刚才说的,我们也一路有研究怎么样投资一些未上市,又或者是将会上市的,小规模一点的公司。但不是做VC,我们不懂做VC,都是一些成熟的业务我们才会去做投资,希望是可以配合的。例如,商场。

    恰恰我们整个商场是需要配合新经济那些科技等等的东西。那怎样能够大家一起干呢?很多这些新经济的开发都要配合实体经济。其实很多人想找我们商场合作,究竟怎样落地在商场里面呢?在那方面我们是有一点的筹码的,不是纯粹拿钱出来用的。

    现场提问:阿里有没有找你们合作?他们现在反过来开始搞了很多实体的东西,阿里或者是腾讯,和你们有没有用新零售的包装去合作呢?

    吴天海:我不方便说阿你还是阿我,总而言之,有人找我们合作。

    撰文:曾剑萍、黄冬艳

    审校:钟凯

    致信编辑 打印


  • 相关话题讨论



    你可能感兴趣的话题

    资本

    九龙仓