前两月提速20% 追逐规模的中海单月拿地147亿多过销售

观点地产网

2018-03-08 23:29

  • 自2016年底颜建国回归中海以来,中海已在全国拿下9个地王项目,追逐规模的焦虑下,能否维持其一直引以为傲的高利润,或许将是中海需要面对的另一层担忧。

    观点地产网 热闹的地产圈从不缺乏话题,与习惯以各种形式登头条的碧万恒相比,围绕“地产工科生”中海的基本绕不开规模、盈利和拿地等内容。

    3月8日,中海按例公布2月业绩,从销售金额、面积,到区域表现及拿地情况等信息一一公布,几乎是所有公布业绩的房企中最为详尽的公告。

    数据显示,2018年1月至2月,中国海外系列公司的累计合约物业销售约为423.17亿港元,同比增长22%;相应的累计已售楼面面积约为245.20万平方米,同比增长19%。

    与去年全年增长水平10%相比,进入2018年中海的销售出现提速的迹象。但由于春节淡季的关系,2月份销售金额约港币164.93亿元,环比1月仍下降36%。

    观点地产新媒体了解,除销售中坚力量华北地区没有太多变化外,2月中海在华东、华南和北方地区的业绩都出现了不同程度下降。

    其中华东地区缩水最为明显,2.11亿港币的销售还不到1月的零头,环比降幅达90%;北方和华南地区同样下浮明显,分别为19.28亿港元、15.20亿港元,销售基本腰斩。西部地区则逆市上涨,33.66亿港币的成绩较1月增加了8.5亿港币。

    此外,中海表示,于2018年2月28日,公司录得已认购物业销售约为264.92亿港元,预期将于往后数月内转化为合约物业销售。

    中海面临的主要挑战来自业务规模。在2017年8月的中海中期业绩会上,颜建国公开表达过对规模的渴求,同时暗示年内可供货值限制了增长速度不快。去年全年,中海销售2320.69亿港元,同比增长10%,涨幅远不及碧桂园(73.37%)、万科(45%)、恒大(34.2%)等房企。

    按照颜建国的表态,“较快增长是”是中海近期主要战略。这种思想贯穿于中海整个运营过程,即便在2018年初的销售淡季,该公司也并未放松土地市场的追逐。

    中海最新公告披露,今年前两个月,集团共计新增收购15宗土地,土地面积138.96万平方米,总楼面面积459.55万平方米,应占楼面面积392.92万平方米,土地出让金260.63亿元。

    加上中海宏洋在三四线的收购,今年中海系共计新增土地面积148.43万平方米,总楼面面积486.51万平方米,应占楼面面积419.88万平方米,土地出让金278.91亿元。

    仅2月期内,中海在深圳、北京、昆明、乌鲁木齐、沈阳、广州、重庆、武汉、西安和济南收购了11幅地块,平均每两天就有一块土地进账,新增土地储备共约273万平方米,土地收购应付的土地出让金约为人民币147.36亿元。

    按单月拿地金额算,中海投入的资金超越其2月销售164.93亿港币(约人民币133亿元),足见对规模的渴求。

    其中,2月1日,中海击败近30家房企,以12.54亿元的总价竞得深圳坪山两年来唯一一块可销售宅地,并需配建人才住房面积37090平方米,扣除人才住房面积后,地价为2.549万元/平方米。

    值得一提的是,根据该地块出让合同要求,普通商品住宅取得套房不动产权证之日起5年内不得转让,且销售时不得强制搭售其他服务、产品,不得捆绑精装修,条件可谓苛刻。

    据观点地产新媒体了解,近年来中海鲜少出现在深圳土地市场,除在2012年和2015年各拿了一宗外,中海在深圳基本没有新增项目,此次以如此高代价补仓深圳市场,似乎与其为保证利润而不拿高成本地块的原则背道而驰。

    2月份中海宏洋还在柳州拿了一块地王。2月27日,经过近3小时的竞价,中海从恒大、碧桂园、金科、绿地等17家房企中突围,以总价18.28亿元、溢价率182%拿下其在柳州的第一宗地,楼面价约8774.4元/平方米,刷新该市最高价纪录。

    有统计显示,自2016年底颜建国回归中海以来,“中海系”已在全国拿下9个地王项目。追逐规模的焦虑下,中海过去的稳健风格有逐渐发生改变的迹象。只是以走量为主的商业模式能否维持其一直引以为傲的高利润,或许将是管理需要正视的另一层担忧。

    事实上,除了规模落后之外,当风头正盛的龙头房企纷纷朝着多元化发展相比,中海这些年似乎没有太多其他改变,仅仅是做好一家房企该做好的本分。

    只是,随着行业的发展,连当初扬言只做住宅的万科也不得不学会多元发展,玩起了“八爪鱼计划”、“热带雨林体系”等战略。而值得一提的是,单一的规模战之外,2月份,中海也开始透露出多元化的发展方向,其中就包括租赁市场。

    2月2日,中国银行宣布进军住房租赁金融市场,并签约八家地产巨头,其中就包括中海地产,据透露,中国银行计划提供住房租赁领域的融资,规模超过2000亿元人民币。

    更早前的12月5日,建设银行青岛市分行与青岛公共住房投资有限公司、中海地产、链家等五家品牌房企和中介机构签订全面战略合作协议,为企业住房租赁项目开发及经营提供各类金融服务。

    与其他房企高调进军租赁市场,并立下各种规模目标不同,中海在租赁方面的尝试并未透露更多信息,但在房地产下半场,除依靠单一的商品房与商业地产,不断寻找新的多元化突破口,对低调的工科生中海而言也将是不得不面对的问题。

    撰文:黎倩

    审校:钟凯

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